記者 馬夢飛
近日，深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所平臺(tái)發(fā)布信息，成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店發(fā)布轉(zhuǎn)讓意向征集公告。值得注意的是，今年以來，成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店的部分房產(chǎn)已經(jīng)歷了兩次拍賣，且均最終流拍，而第二次起拍價(jià)為10億元，比評(píng)估價(jià)減少了6億元，但依然無人接盤。
成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店（圖據(jù)酒店官方）
11月5日晚間，記者來到成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店，這里燈火通明，大廳門外5輛出租車正排隊(duì)等待，某品牌的服務(wù)商戰(zhàn)略落地會(huì)議在此舉行，不少人陸續(xù)到來入住。酒店相關(guān)人員表示，知道酒店在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓征集意向方，但不影響酒店?duì)I業(yè)。
成都“體量最大”五星級(jí)酒店
征集轉(zhuǎn)讓意向方
記者從征集意向方中的資料看到，成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店建筑面積合計(jì)10.5萬平方米，酒店擁有975間客房，1150平方米的會(huì)議室，2500平方米的泳池，2023年出租率為57%，是成都市區(qū)體量最大的五星級(jí)豪華酒店。該項(xiàng)目此前部分房產(chǎn)已經(jīng)歷過法拍，此次為第三次尋求買方。
拍賣標(biāo)的資料
該標(biāo)的所有人為環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)有限公司。記者從天眼查查詢到，環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)目前由融創(chuàng)中國子公司融創(chuàng)西南集團(tuán)持股51.65%，鄧鴻個(gè)人持股23.03%，核心團(tuán)隊(duì)持有剩余股份。
根據(jù)平臺(tái)公開資料，目前成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店還存在租賃情況，租期自2021年11月起計(jì)算20年。出租方是環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)有限公司，而承租方是成都環(huán)融文旅有限公司成都第三分公司。
成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店存在租賃情況
天眼查信息顯示，成都環(huán)融文旅公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為融創(chuàng)（深圳）文化旅游運(yùn)營管理公司持股70%，鄧鴻持股29%。顯然，擁有20年租賃權(quán)的公司正是融創(chuàng)的關(guān)聯(lián)方。
此前已遭遇兩次流拍
價(jià)格一降再降 能否迎來“新東家”？
事實(shí)上，這不是成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店首次征集意向方。
京東拍賣頁面顯示，2024年1月25日至1月26日，成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店標(biāo)的物的建筑面積總計(jì)11.5萬平方米，評(píng)估價(jià)16億元。首次拍賣以七折進(jìn)行掛牌起拍，起價(jià)11.5億元。第二次甚至降至10億元，但依然流拍。
成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店征集意向方
價(jià)格一降再降，為什么依然沒有人愿意接盤呢？
尚在存續(xù)期的20年租賃合同或許是重要原因。
太琨律創(chuàng)始合伙人、中國政策科學(xué)研究會(huì)特邀研究員朱界平律師表示，租賃合同如果是合法的就應(yīng)受法律保護(hù)，第三方無權(quán)要求終止本租賃合同。而從司法實(shí)踐來看，“買賣不破租賃”，通常法院也會(huì)支持善意的租賃權(quán)人主張。除非有證據(jù)證明，涉嫌損害國家、集體或者他人利益的，才可認(rèn)定該租賃協(xié)議為無效協(xié)議。
而標(biāo)的存在租賃情況，這也意味著受讓方若買下該資產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)過戶方面的相關(guān)問題。
另一方面，資料中也提及，成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店為成都市區(qū)體量最大的五星級(jí)豪華酒店，近五年的經(jīng)營收入約1.9億元，業(yè)主考核利潤為5000萬元。
成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店部分房產(chǎn)被拍賣
“成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店的長期租賃和穩(wěn)定的收益仍顯示出其內(nèi)在價(jià)值，但從資產(chǎn)年化收益率的角度來說并不劃算。”有行業(yè)人士表示，對(duì)于投資者而言，這樣的資產(chǎn)雖然吸引人，但背后的資本運(yùn)作和長期收益仍需仔細(xì)考量。加之目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，投資者在進(jìn)行大額投資時(shí)也會(huì)更加謹(jǐn)慎。
急需通過出售資產(chǎn)回血
融創(chuàng)多地房產(chǎn)進(jìn)行拍賣
事實(shí)上，成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店只是融創(chuàng)拋售的眾多資產(chǎn)之一。
成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店（圖據(jù)深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所）
去年11月，融創(chuàng)境外債重組方案生效，約900億元境內(nèi)外債務(wù)壓力得到緩解。但與此同時(shí)，為快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，融創(chuàng)開始出售各地資產(chǎn)。
今年1月16日，融創(chuàng)成都萬達(dá)城兩處酒店資產(chǎn)——成都融創(chuàng)施柏閣酒店和成都融創(chuàng)堇悅酒店以5.97億元的價(jià)格被掛牌，標(biāo)的評(píng)估價(jià)7.47億元，相當(dāng)于打八折出售。
再早前，2023年11月28日，融創(chuàng)昆明萬達(dá)城地塊以及地上建筑滇池宋品酒店被首次擺上貨架，并于2024年1月2日流拍。該標(biāo)的評(píng)估價(jià)為8億元，彼時(shí)起拍價(jià)打七折至5.6億元。
但在首次流拍后，昆明萬達(dá)城項(xiàng)目迅速被二次掛牌，起拍價(jià)“折上打折”至4.48億元，較首次打了八折。
2023年12月26日，無錫融創(chuàng)茂因無人出價(jià)最終流拍，起拍價(jià)為21億元，標(biāo)的評(píng)估價(jià)約29.15億元；到了今年1月20日，該標(biāo)的再次流拍，此次起拍價(jià)降至17億元，即便打了五八折依然無人問津。
除了上述項(xiàng)目，融創(chuàng)今年還把成都環(huán)球中心天堂洲際大飯店、武漢融創(chuàng)武地長江文旅城送上拍賣臺(tái)。1月15日，武漢融創(chuàng)武地長江文旅城投資發(fā)展有限公司35%股權(quán)及4.37億元債權(quán)在武漢光谷聯(lián)交所綜合交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓，起始價(jià)10.99億元。
為了賣掉這些資產(chǎn)，融創(chuàng)打折力度顯得很有誠意，然而結(jié)果并沒有令人滿意。
夜晚的酒店大廳
上述行業(yè)人士認(rèn)為，在面臨大宗土地交易時(shí)，買家往往持謹(jǐn)慎態(tài)度，一方面受制于自身的資金實(shí)力和運(yùn)營水平，另一方面，項(xiàng)目背后復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系和僵化的運(yùn)營機(jī)制，也是需要考慮的重要因素。就上述流拍的項(xiàng)目而言，也不排除也許還有在觀望投資人，在等待后面的三拍有更低的拍賣價(jià)格來抄底。
雪上加霜的是，天眼查法律訴訟信息顯示，11月4日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新增5條被執(zhí)行人和恢復(fù)執(zhí)行信息，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)8.2億余元。
